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本轮经济危机房市的观察[二]

2009年04月23日

见前文《本轮经济危机房市的观察》 和《关于本轮经济危机的一个粗略的预测》。 首先自己更正一点，之前所做的预测，“在美国经济复苏之前，美国房贷市场-这一切的导火索-需要先反弹。”，现在看来可能不成立。美国有可能走向一个经济基本复苏而房市长期阴跌的局面 。昨天听了一个lecture,  Randall Kroszner, Former Governor Federal Reserve Board前美联储委员, and Phillip Swagel, Former Assistant Secretary U.S. Treasury,前助理财政部长。虽然我对他们讲了两个小时而基本言之无物不敢恭维，Mr. Swagel倒明确地回答了我的问题，即美国经济复苏不需要等房市复苏。现在看来，倾国之力，用现代的话来说，花纳税人的钱，压低利率，送钱降低止赎率，FDIC和银行联手调低月供将是美国政府的托市策略。

3月份《本轮经济危机房市的观察》我说，“但是，从建房许可增长小于新房增长，说明这轮调整不会 是市场触底的信号。”这次的成屋成交量大跌印证了这点。以下的消息说按目前的消化速度，需要9个月才能把存活出清，而一般3到6个月的供应量是市场稳定的标志。这说明房地产市场要到今年下半年，可能第四季度，才会走出低谷或者至少稳定下来。

Resales of single-family homes decreased 2.8 percent to an annual rate of 4.1 million. Sales of condos and co-ops dropped 4.1 percent to an 470,000 rate.  这一条说小公寓的销量下跌幅度是单一家庭销量跌幅的1.5倍。我认为小公寓的需求很大部分是投资需求，即购买了之后要租出去，这一块掉的很厉害。而单一家庭的需求有一大部分是刚性需求。这可能能解释以上的现象。

美联储把30年利率第二次压到5%以下，可谓用心良苦。可是调整利率过程中最大的一个不可控因素是人们对未来的期望值，主要是对价格水平（即通胀）和利率水平的期望值。目前似乎处在危机深处，期望值很低，但是1）危机过后，期望值回升会怎么样？2）人们对美国经济远景的期望完全由于危机改变了会怎么样？值得思考下。

Randall Kroszner提到几点，值得一叙。

1） 他认为美国不会像日本一样堕入失落的十年，因为政府反应的力度和速度都大很多，到目前为止也很有效果。我抱比较悲观的态度，1）这次危机是全球经济不平衡的自我校正，美国经济体比日本要大三倍。2）美国没有日本这样强健的外贸业，过去的20年间日本外贸业是日本经济仍然能保持稳定的根本。

2） 他认为美国经济的弹性和自我调整的能力非常强，从失业率可以急剧的上升就可以看得出来，因为这说明了面临危机时，美国产业可以迅速作出对资本和人力的调整。我比较怀疑，所谓constructive destruction, destruction容易，要construct的新行业在哪里呢？

3） 第三点，美联储和财政部这次前所未有的救市干预，会否为未来的强势政府干预设下先例呢？他的回答大约是官腔和套话了。

重新引之前写过的一段话。

“此次美国经济危机的症结是两大不均衡，美国消费者总共所花费的远远超出他们所能生产的，因此境外投资人为他们买单；美国选民向政府所要求的公共服务比选民所愿意付的税所对应的服务要高，因此境外投资人也为他们买单。解决问题的办法非常简单：减少消费，增加储蓄，增加税收，减少政府开支。只是解决问题的过程可能会很痛苦。”

我觉得奥巴马政府现在还没有余裕去解决根本问题。

U.S. Existing Home Sales Dropped More Than Forecast (Update1)

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By Courtney Schlisserman

April 23 (Bloomberg) -- Sales of U.S. previously owned homes fell in March after jumping a month earlier by the most in more than five years, indicating the market will remain depressed for much of the year.

Purchases decreased 3 percent to an annual rate of 4.57 million, lower than forecast, from 4.71 million in February, the National Association of Realtors said today in Washington. The median price slumped 12 percent from a year ago and distressed properties accounted for about 50 percent of all sales.

The number of houses on the market dropped 1.6 percent to 3.74 million. At the current sales pace. it would take 9.8 months to sell those homes, up from 9.7 months in February. The agents’ group has said a five to 6 months’ supply is consistent with a stable market.

Condos Slump

Resales of single-family homes decreased 2.8 percent to an annual rate of 4.1 million. Sales of condos and co-ops dropped 4.1 percent to an 470,000 rate.

The decrease in total sales last month was led by an 8 percent slump in the Northeast. Purchases also fell in the West and in the South and were unchanged in the Midwest.

Government efforts to lower borrowing costs and unclog lending may be starting to pay off. The average rate on a 30- year fixed mortgage fell below 5 percent for the second time on record in the week ended March 19 and has held below that since, according to Freddie Mac. It reached a record-low 4.78 percent in the week ended April 2.